Facebook

W oczekiwaniu na Galerię Wilanów

O jaką galerię handlowo – usługową walczą mieszkańcy Wilanowa? Co na to inwestor Galerii Wilanów spółka GTC (Globe Trade Centre S.A.)? Czy jest jeszcze szansa na porozumienie?

W tej chwili inwestor Galerii Wilanów, spółka GTC oraz mieszkańcy czekają na decyzje władz Miasta Warszawa, które – według wstępnych zapowiedzi – lada chwila powinny zdecydować, czy będzie pozwolenie na budowę Galerii Wilanów, czy nie?

Gazeta Wilanowska podjęła próbę możliwie obiektywnego zebrania argumentów obu stron, spisania swoistego protokołu rozbieżności, który – jak mamy nadzieję – pozwoli zrozumieć racje, argumenty, potrzeby, oczekiwania i przede wszystkim możliwości dialogu obu stron.

JAKIEJ GALERII CHCĄ MIESZKAŃCY?

Zapytaliśmy o najważniejsze postulaty: Małgorzatę Gabriel, Vieta Nguyen oraz Michała Radlińskiego.

Małgorzata Gabriel -  Prawnik, założyciel i członek zarządu Fundacji Nasze Miasteczko, mieszkanka Wilanowa, entuzjastka dobrej rockowej muzyki i ładu architektonicznego, którego brakuje w Warszawie.

Viet Nguyen -  Manager IT, mieszkaniec Wilanowa, miłośnik nowych technologii, podróży, życia miejskiego i miejskiego ładu urbanistycznego.

Michał Radliński – Ekonomista, mieszkaniec Wilanowa, aktywista lokalny, miłośnik europejskiej kultury miejskiej.

1. Nie chcemy jednego, gigantycznego budynku

- Nie jesteśmy przeciwni budowie centrum handlowego w Wilanowie. Jest tu miejsce na tego typu obiekty, rozumiane jako centrum naszej dzielnicy, z miastotwórczym charakterem, zintegrowane z resztą Miasteczka Wilanów i pobliskim kompleksem Muzeum Pałacu w Wilanowie. My bardziej niż potencjalnymi klientami tego centrum handlowego, jesteśmy przede wszystkim sąsiadami tej inwestycji, gospodarzami tego miejsca. I jako gospodarze tego miejsca chcemy zrozumienia, że chodzi nam o przyszłość naszą i naszych dzieci, o jakość przestrzeni w której będziemy żyć przez lata. Projekt Galerii Wilanów w postaci jednego gigantycznego budynku, niezależnie od proponowanych rozwiązań dających tzw. wrażenie lekkości bryły nie spełnia naszych oczekiwań i nie jest spójny z naszym marzeniem o przyjaznej przestrzeni naszej dzielnicy.

Wizualizacja galerii w formie jednej bryły, źrodło: http://www.wilanowprzyszlosci.org/

2. Chcemy centrum otwartego!

- Mówiąc o otwartości nie mamy na myśli samej liczby wejść do gigantycznego budynku czy ilości szkła na elewacjach, lecz otwartość w sensie funkcjonalnym. Chodzi nam o ideę nakierowania jak największej ilości ofert i usług na zewnątrz, z możliwością dostępu bezpośrednio z zewnętrznych ulic. Wyobrażamy sobie to centrum handlowe jako 3 budynki, każdy zresztą o wielkości co najmniej obecnego budynku Royal Wilanów, połączone szerokimi łącznikami na wyższych kondygnacjach. Dla potencjalnego klienta takiego centrum handlowego wygoda robienia zakupów, także wtedy kiedy jest gorsza pogoda, nie różni się de facto niczym od tej w innych typowych galeriach handlowych. Dla nas mieszkańców takie rozwiązanie ma jednak zasadnicze znaczenie z wielu powodów. Powstające pasaże między budynkami na parterze będące naturalnym przedłużeniem istniejących uliczek, łączące ul. Gieysztora ze ścieżką rekreacyjną przy Przyczółkową dają nam namiastkę prawdziwego fragmentu żyjącego miasta, niezależnie od typowych godzin otwarcia galerii handlowych. Tu widzimy miejsce na kawiarnie i restauracje z ogródkami letnimi. Tu jest miejsce gdzie można wpaść o 6 nad ranem po świeże bułeczki od ulubionego piekarza, albo w weekend przed północą pójść ze znajomi do baru na drinki. Tu jest miejsce na galerie sztuki, na teatr, na kwiaciarnie, na salony fryzjerskie, na usługi typowe dla okolicznych mieszkańców, aniżeli dla przyjezdnych klientów galerii handlowych. To miejsce ma wspierać także lokalny biznes, który płaci podatki w naszej dzielnicy i tą dzielnicę wzbogaci. Galeria zamknięta w jednej gigantycznej bryle nie daje takich możliwości.

3. Chcemy otwartych pasaży, a nie długiej ściany

- Nie chcemy, aby powstające centrum handlowe stało się ogromnym ciałem obcym w środku naszej dzielnicy, utrudniającym codzienne życie. A obecnie proponowany projekt galerii ze ścianą długości 350m na takie się zapowiada. Chcemy móc wygodnie spacerować czy jeździć na rowerze po całej dzielnicy o każdej porze dnia i nocy.  Doceniamy obietnicę udostępnienia przejść przez galerię 24h na dobę, natomiast po pierwsze to jest arbitralna decyzja zarządców galerii, a wiadomo, że zarządcy się zmieniają. Po drugie nie wyobrażamy sobie spaceru z dziećmi, z psem, czy też wycieczkę rowerową z opcją przeciskania się przez korytarze galerii handlowej. Otwarte pasaże na parterze rozwiązują ten problem. To jest o tyle ważne, że Muzeum Pałacu w Wilanowie planuje rozszerzyć się w kierunku Miasteczka Wilanów poprzez zakup tzw. folwarku wilanowskiego. Galeria handlowa nie może być ścianą przecinającą dzielnicę na pół.

Wizualizacja galerii podzielonej pasażami, źródło: http://www.wilanowprzyszlosci.org/

4. Chcemy podziemnych parkingów, a nie na dachu galerii

- Chcemy, aby wewnętrzne uliczki Miasteczka były wyłączone z obsługi ruchu samochodowego wygenerowanego przez to centrum handlowe. Ruch, który jest oszacowany przez niektórych nawet na milion pojazdów miesięcznie. Chcemy, aby parkingi dla samochodów klientów powstającego centrum handlowego były umieszczone pod ziemią. Wierzymy, że z możliwościami technologicznym XXI-ego wieku to jest możliwe bez szkody dla środowiska i pobliskiego kompleksu parkowego. Parkingi mogą być zresztą umieszczone w podziemi na obszarach planowanych placów. Propozycja umiejscowienia gigantycznego parkingu na dachu budynku tuż obok mieszkalnych bloków wpływa negatywnie na jakość naszego życia.

5. Chcemy zieleni!

- Chcemy, aby między planowanym centrum handlowym, a obszarem zamieszkanym, tj. wzdłuż ul. Gieysztora powstał bufor w postaci zielonego placu. To ma na celu zmniejszenie uciążliwości funkcji usługowo-handlowych tego obszaru dla mieszkańców okolicznych bloków.

6. Zostawcie ścieżkę rowerową!

- Chcemy, aby dotychczasowa ścieżka rowerowo – rekreacyjna wzdłuż ul. Przyczółkowej, która jest jedną z najpopularniejszych w Warszawie przebiegała w obecnej formie, a nie była schowana w tunelu. Zamiast tego należy schować drogi wjazdowe dla samochodów w tunelu pod ścieżką. Uważamy, że miasta, a szczególnie centra dzielnic powinno się budować z myślą o jej mieszkańcach, a nie z myślą o przejeżdżających samochodach. Ludzie nie powinni być skazani na przemieszczanie się tunelami czy zagłębieniami. Przejścia podziemne z definicji są mniej przyjazne, mniej bezpieczne, a poza tym niepozwalające cieszyć się otoczeniem (przechodzień bądź rowerzysta patrzy na betonowe ściany). Chcemy przyjaznych rozwiązań komunikacyjnych, zgodnych z aktualnym trendem na całym świecie.

7. Chcemy trzech publicznych placów

- Chcemy przyjaznego centrum naszej dzielnicy, centrum dla ludzi, będącego sercem Wilanowa z publicznymi placami jako miejsca integracji społecznej. Obecny plan zagospodarowania przestrzennego wyznaczy na tym obszarze 3 publiczne place. Chcemy aby one były urządzone zgodnie z najwyższymi standardami, w oparciu o projekty wyłonione w ramach konkursu architektonicznego.  Dla nas te place są tak samo ważne jak całe centrum handlowe. Ten kto buduje to centrum powinien zobowiązać się do realizacji tych placów. Martwi nas to, że zgodnie z ostatnimi informacjami istnieje realne ryzyko, że te place przez wiele lat nie pojawią się w docelowej formie.

8. Zachowajcie spójność galerii z resztą Miasteczka

- Chcemy, aby centrum naszej dzielnicy było wizytówką, naszą dumą. Mamy  w Wilanowie zabytek klasy zero, turyści będą do nas przyjeżdżać, zwiedzać Pałac. Dlatego ważne jest aby architektonicznie powstające centrum handlowe było spójne z resztą Miasteczka, i pozostało w harmonii z kompleksem Pałacowym. A galeria handlowa w formie jednego gigantycznego budynku z pewnością taka nie będzie.

9. Chcemy kultury

- Marzymy o funkcjach kulturalnych, m.in. galeriach sztuki, teatrze i kinie. Dla nas to może być  kameralne kino,  najlepiej ulokowane przy jednym z placów, w otoczeniu kafejek, restauracji, gdzie można miło spędzić czas w oczekiwaniu na seans czy też dyskutować o właśnie obejrzanych filmach. Wejście do kina powinno być też możliwe bezpośrednio z placów.

10. Chcemy nowoczesnej galerii, a nie przestarzałego molocha!

- Uważamy, że naszą dzielnicę stać na to aby wyjść poza przestarzały schemat dla typowego mallu handlowego i stworzyć centrum, z którego będziemy dumni pod każdym względem – architektonicznym i funkcjonalnym. Miejsce tworzące klimat do rozmów, spotkań. Miejsce przyjazne dla ludzi w każdym wieku. Chcemy cieszyć się wolnym czasem, naszą dzielnicą i myśleć o przyszłych pokoleniach. Wierzymy w szybki rozwój technologiczny. Jeśli 20 lat temu mało kto był w stanie wyobrazić jak może dziś wyglądać model zakupowy dzięki dostępowi do internetu czy rozwiązaniom mobilnym, to mało kto dziś może sobie wyobrazić przyszłość zakupów przy obecnym rozwoju rozwiązań sztucznej inteligencji, wirtualnej rzeczywistości czy rzeczywistości rozszerzonej. W naszym przekonaniu zniknie model zakupowy jaki znamy dziś w galeriach handlowych. I wtedy zadamy sobie pytanie: „Co nasze dzieci mają zrobić z gigantyczną galerią handlową w formie jednego gigantycznego budynku?”. O postulatach mieszkańców można też przeczytać na stronie: http://www.wilanowprzyszlosci.org/.

JAKIEJ GALERII CHCE INWESTOR?

Sprawdziliśmy w zarządzie GTC, czy zarząd jest gotów do rozmów z mieszkańcami i czy widzi jeszcze szansę na porozumienie?

Rozmowa z Rafałem Twarowskim, dyrektorem zarządzającym CH Wilanów:

- Czy zarząd GTC widzi szansę na porozumienia z mieszkańcami?

GTC nie znajduje się w sporze z mieszkańcami, więc nie do końca adekwatne jest pytanie, czy jeszcze widzimy szansę na porozumienie. Toczymy od lat rozmowy mieszkańcami i ich przedstawicielami oraz wspieramy to badaniami opinii publicznej (2014 i 2016 roku dwa razy badał to instytut badania opinii publicznej MillwardBrown) w wyniku czego powstała obecna koncepcja centrum handlowego. Stała się ona podstawą zarówno odwieszonego w maju przez GTC wniosku o pozwolenie na budowę, jak i nowej wersji planu miejscowego przygotowanej w końcówce poprzedniego roku przez Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego m. st. Warszawy. Plan ten został rozesłany do 32 jednostek urzędowych celem finalnych uzgodnień. Tu należy dodać, że nasz nowy projekt w odwieszonym wniosku o pozwolenie na budowę został uzupełniony o przyjęte 15 nowych z 19 wnoszonych uwag przez Komisję Strategii i Planowania Przestrzennego Dzielnicy Wilanów. Ten rozesłany w zeszłym roku plan jeszcze tych zmian nie uwzględnia. Wyniki badań, jak i generalny stosunek mieszkańców Wilanowa i okolicznych dzielnic Warszawy, są bardzo pozytywne wobec naszej inwestycji. Wspieramy to wieloma działaniami integrującymi środowisko mieszkańców Wilanowa i okolic – chociażby poprzez zagospodarowanie i przekazanie 2 ha terenów rekreacyjnych do publicznego użytku, zorganizowanie strefy kibicowania podczas EURO 2016 z wielkim telebimem ustawionym pod gołym niebem, a na Nocnym Graniu (koncerty młodych artystów na scenie letniej) i oglądaniu filmów w ramach Filmowej Stolicy kończąc.

- Czyli widzi Pan miejsce na kompromis?

Jesteśmy atakowani przez grupę aktywistów zrzeszonych pod anonimowym szyldem Przyjazne Miasteczko, inspirowanych i „zarządzanych” przez Fundację Nasze Miasteczko i jej założycieli. Do współpracy z nimi dołączyło się kilku Radnych dzielnicy, pragnących na tym wykreowanym sporze zaistnieć politycznie i medialnie, nie dbając w żaden rozsądny sposób o dobro dzielnicy, czy większości mieszkańców. Udało im się zwerbować nieliczną grupę mieszkańców Miasteczka Wilanów – w większości okolicznych budynków do terenów inwestycji, którzy zorientowawszy się, że inwestycja ma się rozpocząć w najbliższej okolicy ich mieszkań (co było wiadomym od 2001 roku – rok uchwalenia obowiązującego planu miejscowego) mocno się uaktywnili w proteście przeciw. Obecnie próby jakiegokolwiek merytorycznego dialogu z nimi są utrudnione. Nie chcą oni, w tym również tych kilku Radnych, słuchać argumentów prawnych, administracyjnych, czy ostatecznie ekonomicznych i społecznych. Oni nie szukają kompromisu. Radni forsują populistyczne hasła docierające do tej grupy odbiorców, bardzo często manipulując otrzymywanymi w otwartym dialogu z nami informacjami. Bardzo często przedstawiają sprawy jednostronnie, nie pokazując zagrożeń i konsekwencji dla dzielnicy i jej mieszkańców, ewentualnego przyjęcia forsowanych postulatów w świetle obecnie obowiązującego prawa. Na próby wspólnych publicznych debat – czy to w telewizjach internetowych, czy to w radio odpowiadają negatywnie, bojąc się konfrontacji z twardą rzeczywistością opisaną choćby około 300 decyzjami administracyjnymi, czy opiniami niezależnych ekspertów i profesorów różnych dziedzin.  Jesteśmy coraz bardziej przekonani, że nie o dialog i kompromis tej grupie ludzi chodzi, a zwyczajnie o niedopuszczenie do realizacji inwestycji, nie zważając na konsekwencje.

- Mieszkańcy chcą, aby galeria była podzielona na trzy bryły i poprzecinana przejściami w kierunku ulicy Przyczółkowej, które wpiszą się w układ Miasteczka. Przejścia mogą być zadaszone, żeby przejście z budynku do budynku nie było dla klientów kłopotliwe. Dlaczego zarząd GTC nie chce się na to zgodzić?

Raz jeszcze – nie mieszkańcy, a nieliczna grupka interesu, jak opisaliśmy to wcześniej. Taka propozycja jest niezgodna z obecnie obowiązującym planem miejscowym. Kubatura obiektu, który może powstać na naszej działce jest jasno opisana w tym dokumencie. I to wcale nie musi być centrum handlowe, gdyż plan miejscowy dopuszcza również inne funkcje, np. halę wystawienniczą lub biura. Przewiduje również mieszkania o bardzo wysokiej intensywności zabudowy. Ważne jest, aby mieć świadomość, że naszym klientem są także najemcy – między innym wielkie światowe marki, których tak mocno w badaniach dopominają się mieszkańcy Wilanowa. Oni nie chcą otwierać swoich sklepów w podzielonych budynkach. Propozycja ta również eliminuje możliwość budowy tutaj kina. Podział galerii na kilka obiektów jest dysfunkcyjny. Dodatkowo nie byłoby możliwe zorganizowanie odpowiednio efektywnego parkingu dla takiego obiektu. Operaty wodne pokazują bardzo płytko umieszczone cieki wodne i budowanie parkingu na poziomach głębszych niż tzw. –1 jest niemożliwe. W wariancie forsowanym przez protestujących nie ma możliwości budowy parkingu na dachu. Auta parkowałyby przy okolicznych drogach i w tych powstałych między budynkami uliczkach, których wygląd tak idealistycznie planują zwolennicy tej koncepcji. Jest jeszcze wiele, wiele innych powodów, dla których ta koncepcja jest dla nas nie do przyjęcia. Wspomnę jeszcze o jednym – pomniejsza dziś dopuszczalna zabudowę o prawie 40%. Żaden z Radnych, ani z aktywistów popierających to rozwiązanie nie proponuje nam za to zadośćuczynienia, czy rekompensaty. Według nich mamy się na to zgodzić ot tak, tym samym zrezygnować z prawie 40% zabudowy, która braliśmy pod uwagę w naszych biznesplanach, kiedy kupowaliśmy tę działkę z planem miejscowym opisującym jasno dopuszczalną kubaturę jej zabudowy. Jednakże to nie jest najważniejszy argument. Poprosiliśmy firmę JLL – specjalistę na rynku retail – o analizę feasibility (studium wykonalności) takiego projektu. Raport stworzony przez JLL był bardzo pesymistyczny. Poprosiliśmy ekspertów z Biura Planowania Rozwoju Warszawy o analizę tego od strony urbanistycznej i architektonicznej – też nie zostawili na tym rozwiązaniu suchej nitki. Oczywiście policzyliśmy też ewentualne straty, które takie działania mogą spowodować i wyszło nam, że trzeba by zamrozić inwestycje własne dzielnicy (która musiałaby zapłacić ewentualne odszkodowanie inwestorowi za pomniejszenie praw budowlanych nabytych) na 6 kolejnych lat, licząc je według obecnego budżetu. Czy ktokolwiek z tych kilku Radnych protestujących i grupki aktywistów z sąsiednich budynków poinformował o tym opinię publiczną? Co istotne 12 maja, wszyscy Radni w swojej uchwale zawnioskowali do BAiPP m. st. Warszawy o wykonanie 6 ważnych analiz – między innymi zbadania również konsekwencji finansowych i prawnych takiej zmiany. Widać, że tych kilku Radnych nie musi czekać na powstanie tych dokumentów– oni już dziś lepiej wiedzą co i jak. Co ciekawe większość – jeśli nawet nie wszyscy – z tych protestujących głosowała za tą uchwałą…aby już 18go maja ogłosić na konferencji prasowej, że oni już wszystko wiedzą i mają na wszystko najlepsze rozwiązanie. My poczekamy z ferowaniem wyroków ostatecznych na te analizy i badania. Wspieramy BAiPP w ich przygotowaniu w miarę naszych możliwości i ich potrzeb kierowanych bezpośrednio do nas.

- Czy jest jeszcze jakikolwiek postulat mieszkańców, o którym Państwo byliby w stanie porozmawiać i wprowadzić zmiany do projektu?

Jesteśmy, co do zasady otwarci na wszystkie formy dialogu ze wszystkimi. Jednakże pod jednym warunkiem – że jest to dialog pozbawiony tzw. hejtu – dialog merytoryczny, z poszanowaniem kultury i wzajemnym szacunkiem dla obu stron. Tak to wyglądało z naszej strony zawsze i tak chcielibyśmy to kontynuować. Uważamy, że zmiany naszego projektu dokonane do października zeszłego roku (które leżą u podstaw wspominanego już wcześniej projektu zamiennego planu miejscowego rozesłanego do uzgodnień oraz dodatkowo 15 z 19 postulatów, które przyjęliśmy w pierwszym kwartale tego roku) są idealnym kompromisem dla wszystkich. Kompromis właśnie na tym polega, że każda ze stron z czegoś rezygnuje, coś poświęca na rzecz czegoś – poszukuje rozwiązań nie tylko dla siebie jednostronnie idealnych, ale takich, które może również zaakceptować druga strona. Nam się wydaje, że w tym właśnie duchu wypracowaliśmy kompromisowe rozwiązanie, które jest w tej chwili procedowane w ramach wniosku o pozwolenie na budowę. Oczywiście, jeśli pojawią się jeszcze jakieś ciekawe pomysły, nowe postulaty poprawiające jeszcze ten projekt, akceptowalne dla nas – chętnie się im przyjrzymy i umieścimy w projekcie. Chętnie podyskutowalibyśmy o placach miejskich, ich funkcjach – czego naprawdę chcę tam mieszkańcy – przed nami wciąż jeszcze jest ich szczegółowe projektowanie i realizacja.

- Jakie mogą być dalsze scenariusze z Państwa strony w przypadku dwóch sytuacji: gdy miasto wyda pozwolenie, i gdy nie wyda pozwolenia?

Oczywiście istnieje takie prawdopodobieństwo, że miasto uzna, że nasz projekt jest niezgodny z planem miejscowym obecnie obowiązującym na tym terenie, bo w procedurze wydawania pozwolenia na budowę to jest jedyny odnośnik dla urzędu. Na tym polega proces weryfikacji wniosku o takie pozwolenie (oraz oczywiście, czy inne normy prawne nie zostały pogwałcone w ramach takiego wniosku i w ramach ewentualnej budowy i powstania takiego obiektu). Do tej pory mamy wydane przez Miasto wszystkie niezbędne decyzje administracyjne, będące częściami składowymi samego już wniosku o pozwolenie na budowę. Mamy m.in. decyzję środowiskową, tzw. drogową, decyzje ppoż. Nie wydaje nam się abyśmy w czymkolwiek uchybili w tej procedurze, co by mogło doprowadzić do negatywnej decyzji urzędu. Gdyby jednak takowa się zdarzyła, istnieje procedura odwoławcza do organu nadrzędnego wojewody i tam na pewno będziemy dochodzić, w ramach takiego odwołania, jej zmiany. A gdy pozwolenie zostanie wydane i się uprawomocni, natychmiast rozpoczniemy budowę – gdyż tego oczekują od nas mieszkańcy całego Wilanowa, którzy na pytanie w ankiecie MillwardBrown, kiedy chcieliby taką galerią w tym miejscu – odpowiedzieli w 80%, że natychmiast!

Wizualizacje galerii, źródło: http://gtc.com.pl/

Ciekawi jesteśmy Państwa opinii i komentarzy. Jaki dalszy ciąg będzie miała ta historia, zależy również od Państwa. Piszcie na adres: redakcja@gazetawilanowska.pl

Zachęcamy również obie strony do merytorycznego odniesienia się do przedstawianych argumentów na naszych łamach. Będziemy publikować ewentualne kolejne komentarze.

 

Komentarze

Dodaj komentarz

Twoje imię

Imię jest wymagane

Wpisz poprawny adres

Adres email jest wymagany

Wpisz treść komentarza

Gazeta Wilanowska © 2017 All Rights Reserved

Made by MEDIAPUNTO

Powered by WordPress